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自2020年下半年以来，多个有名头部房企风险事件频发，贷款银行如何防护贷款风险、保险贷款安全成为一个相配现实进军的课题。

一、交易银行房地产开辟贷款中大批存在的问题

通过分析交易银行房地产开辟贷款运作模式，笔者对其中存在的问题及原因不雅察如下：

（一）房地产开辟贷款现存轨制打算及大批存在问题。

     交易银行房地产开辟贷款运作模式，简单而言即：开辟商出钱拿地、地盘典质给银行、银行出假贷款资金用于名目修复、资金结束顽固运行、名目在建工程及建好的屋子也典质给银行、卖房款入开辟贷银行按销售进程用于退回开辟贷款。

但在实践操作中，名目方位地住建部门在商品房预售前要求典质权银行（一般开辟贷银行）出具痛快预售的说明，而开辟贷银行在痛快预售后未严格按照销售进程收回相应贷款。以上问题导致商品房售出后，开辟贷银行在实践丧失“资产组”典质优先权的情况下又未结束实时还款，最终导致开辟贷款典质物事实丧失。

（二）交易银行房地产开辟贷款存在问题的原因分析。

     分析交易银行房地产开辟贷款出现以上问题深档次的原因是：交易银行举座上对频年来国度法律、律例剧烈变化意志不足。一是对现存法律实践中开辟贷款业务中所建树的典质权所处职权位阶意志不足，对开辟贷款典质权所处优先地位过分自信，存在“对开辟名目地盘、在建工程及建成建筑物设定了典质即享有总计优先权，未按销售进程回款不会形成严重后果”的无理意志。二是对出具痛快预售的函件产生法律后果意志不足，最终导致开辟贷典质权出现事实灭失。

二、房地产开辟贷款银行典质权所处职权位阶分析

在每一个房地产开辟名目中，建筑单元、典质权东谈主、购房者各尽其责各得其利无疑是房地产来往中最理思的景色。而当三者发生利益龙套，照章兼顾建筑单元、典质权东谈主购房者利益的问题，实质是保护法益的位阶问题。回来现行法律律例及司法实践，可基本列出以下由强到弱的职权优先章程：商品房浮滥者的物权期待权、建筑单元的修复工程价款优先受偿权、典质权东谈主典质权、其他一般债权东谈主债权。以动笔者将对以上每一项职权内涵、外延进行胪陈。

（一）购房者的物权期待权。

这里的购房者要分为商品房浮滥者与一般房屋买卖合同的买受东谈主。

1.商品房浮滥者的物权期待权。

实践中，商品房浮滥者向房地产开辟企业购买商品房，通常莫得实时办理房地产过户手续。房地产开辟企业因负债而被强制扩充，东谈主民法院在对尚登记在房地产开辟企业名下但已出卖给浮滥者的商品房选拔扩充措施时，商品房浮滥者通常会提议扩充异议，以扼杀强制扩充。对此，《最妙手民法院对于东谈主民法院办理扩充异议和复议案件几许问题的端正》第29条文矩，稳当下列情形的，应当维持商品房浮滥者的诉讼申请：一是在东谈主民法院查封之前已坚强正当灵验的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受东谈主名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款跳跃合同商定总价款的百分之五十。东谈主民法院在审理扩充异议之诉案件时，可参照适用此要求。

应当止境防范的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不法式表象为保护浮滥者糊口权而作出的例外端正，必须严格把合手条件，幸免扩大鸿沟，以免动摇典质权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房浮滥者应当仅限于上述端正的商品房浮滥者。一般的房屋买卖合同的买受东谈主，不适用上述处理国法。

2.一般房屋买卖合同买受东谈主的物权期待权

财富债权扩充中，商品房浮滥者以外的一般买受东谈主对登记在被扩充东谈主名下的不动产提议异议，申请扼杀扩充的，《最妙手民法院对于东谈主民法院办理扩充异议和复议案件几许问题的端正》第28条文矩，稳当下列情形的照章赐与维持：一是在东谈主民法院查封之前已坚强正当灵验的书面买卖合同；二是在东谈主民法院查封之前已正当占有该不动产；三是已支付通盘价款，大要已按照合同商定支付部分价款且将剩余价款按照东谈主民法院的要求委派扩充；四曲直因买受东谈主本人原因未办理过户登记。东谈主民法院在审理扩充异议之诉案件时，可参照适用此要求。实践中，对于该端正的第4个条件：买受东谈主只须有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖东谈主提议了办理过户登记的申请等积极步履的，不错觉得稳当该条件。

（二）建筑单元的修复工程价款优先受偿权。

我国法律明确端正了修复工程价款优先受偿权，其职权本源，来自于承包东谈主东谈主力、物力的参加死一火到了修复工程实体之中，其骨子访佛于一种承揽东谈主的担保物权。左证民法典第807条以及《对于审理修复工程施工合同纠纷案件适用法律问题的证明（一）》第36条：“承包东谈主左证民法典第八百零七条文矩享有的修复工程价款优先受偿权优于典质权和其他债权。”明确了建筑单元的修复工程价款优先受偿权优先于典质权东谈主典质权、其他一般债权东谈主债权的保护位阶。但值得防范的是，实践中无为会出现承包方扩大修复工程价款优先受偿鸿沟、开辟商与承包方条约商定肃清修复工程价款优先受偿权等情形。

1.修复工程价款优先受偿权是否及于建筑物占用鸿沟内的修复用地使用权

笔者觉得，修复工程价款优先受偿权不足于修复用地使用权，情理如下：一是设定修复工程价款优先受偿权，是为了保护承包东谈主的东谈主力、物力付出，承包东谈主享有优先受偿权的前提条件是承包东谈主已将劳能源、建筑材料等死一火于修复工程中；但承包东谈主并未将劳能源、建筑材料等死一火于地盘使用权中，故承包东谈主无权将其享有的工程优先受偿权的鸿沟膨胀至建筑物占用鸿沟内的地盘使用权。

二是民法典第807条的端正，仅限于承包东谈主对其施工的工程享有优先受偿权，并未端正承包东谈主对工程所占用的地盘使用权也享有优先受偿权。

三是实践中，好多东谈主依据民法典第357条“房地一体”的治理原则，虽然觉得承包东谈主的修复工程价款优先受偿权及于修复用地使用权。但该端正的标的是为了更好地发达建筑物的经济价值，让建筑物与其占用鸿沟内的修复用地使用权在主体包摄上保持一致，并非将建筑物过火占用鸿沟内的修复用地使用权一并纳入承包东谈主享有的优先受偿权鸿沟。

2.开辟商与承包方条约商定肃清修复工程价款优先受偿权的着力

实践中，部分开辟商为融资需要将名目地盘使用权和在建工程典质至银行融资，银行无为会要求开辟商获取施工单元承诺肃清修复工程优先受偿权的书面文献，以保险其典质权的优先顺位。当今司法实践中的通说是选拔“灵验为原则，无效为例外”的判断圭臬：一是灵验为原则——道理自治下职权的责罚解放。发包东谈主和承包东谈主原则上不错解放协商商定肃清大要截止修复工程价款优先受偿权的专揽。二是无效为例外——侵害建筑工东谈主正当权益的肃清步履无效。《最妙手民法院对于审理修复工程施工合同纠纷案件适用法律问题的证明(一)》第42条文矩：“发包东谈主与承包东谈主商定肃清大要截止修复工程价款优先受偿权，损伤建筑工东谈主利益，发包东谈主左证该商定目的承包东谈主不享有修复工程价款优先受偿权的，东谈主民法院不予维持。”

（三）典质权东谈主典质权。

左证民法典第394条的端正，为担保债务履行，典质权东谈主有就典质财产优先受偿的职权，优先于其他一般债权东谈主债权。典质权的建树来源于两边合意商定，属于商定的担保物权。但在触及房地产名标的纠纷中，建筑单元的修复工程价款优先受偿权，来源于法律径直端正对特定财产享有的优先受偿职权，属于法定的担保物权，处于更高的保护地位。

从以上分析可知，开辟贷贷款所设典质权仅处于职权位阶的第三顺位，修复工程价款优先受偿权自始优于典质权，在商品房预售到手后商品房浮滥者的物权期待权又将成为到第一顺位，是以预售到手后按销售进程还款成为题中之义。

三、开辟贷银行对典质房产痛快预售的意志不足

在某金融借钱合同纠纷案判例中，最高院觉得：在典质权东谈主痛快转让典质物的情况下，典质物一朝结束其交换价值，典质权东谈主则丧失对该物的追及着力，典质权的着力亦仅及于转让价金。以上判例虽仅仅个案，但最高法判例具有较强示范效率，可能后续各级法院会以将此案例算作参考类案，作出不异的判决。

近期，某银行亦出现两件“在开辟贷业务中，筹划行出具了痛快开辟商预售的函件，购房主谈主申请法院说明我行典质权销亡”的案例，虽以上案件银行方均一审胜诉，但这个趋势值得引起各银行同行的热诚。

四、开辟贷银行保险贷款安全应选拔的料理措施

只须进程对开辟贷典质权所处位阶、出具痛快预售函件的法律后果的详备分析，才能“知其然并知其是以然”地了解银行里面轨制“按销售进程还款”的深意，即痛快预售后又不按销售进程还款的，终将导致开辟贷款设定在开辟地盘及建筑房屋上典质权事实丧失，贷款事实上典质物悬空。基于以上客不雅事实，笔者提议以下料理措施保险贷款安全。

（一）房地产开辟贷款扩充名目资金专户料理。

名目自有资金、名目贷款和名目结束的销（预）售收入必须存入专户，实行顽固运行、监督使用。专户资金实行进出两条线料理。银行独家办理开辟贷款的，原则上，名目通盘收入纳入专户监管；参与银团贷款的，纳入监管专户的名目收入比例不低于银行贷款比例。

（二）房地产开辟名目实行资金顽固运行料理。

一是与借钱东谈主坚强资金监管条约，严格名目资金顽固运行。二是按照工程进程投放贷款。贷款通过专户投放，确保工程形象进程与资金使用相匹配。三是按照销售进程收回贷款。销售资金顽固运行料理，房屋运转销售后，便收回相应银行贷款；制定详备还款臆测，左证销售面积比例按比例收回开辟贷贷款。

（三）房地产开辟贷款原则落实典质担保。

一是对房地产开辟贷款名目原则上要求落实本名目地盘和在建工程典质，若名目地盘使用权及在建工程由于当地计策原因不可设定典质，须在借钱合同中商定不得对外设定典质担保，确保担保风景正当合规。二是对部分授信批复痛快差额担保的客户，本名目地盘和在建工程典质不足值的，可由集团或中枢子公司提供保证担保的，且需具有担保才气。三是按期对典质物进行再行估值，典质物不足值得要实时补充典质物。四是左证在建工程修复进程，实时追加新增在建工程典质担保，保证结束对总计在建工程的举座典质。

中国农业银行四川省分行法律事务部

二〇二一年十月二十九日