房产应用如何提升生活品质 好意思国住房危机，中产梦从兴起到幻灭

无间高潮的住房资本正成为好意思国居住禁锢、教学不对等、种族和代际财富差距、中产阶级萎缩等问题的迫切影响要素。康纳·多尔蒂（Conor Dougherty）是《纽约时报》驻旧金山的经济和住房记者，他以硅谷所在地旧金山湾区为样本，从西海岸的中心记录了好意思国的住房危机，写下《金门：好意思国住房之战》一书。

书中跟踪了为捍卫居住权而努力构兵的东说念主们，包括立法者、田户、诱导商、工薪家庭、社会举止家等，呈现了不同态度的东说念主们试图开脱危机的努力，也揭示出那些鼓动住房市集的深层力量和几十年的历史、经济力量的博弈，为看待和贬责住房问题提供了详确的参考。

在多方角力的住房之战中，一边是鼓动改善住房要求的时间精英、升值型投资者，另一边是因此房钱高潮而濒临完毕的中低收入大家；一边是可职守住房的严重短缺，一边是房主为保护房产价值反对住房诱导。书中展现了其中的复杂性和两难逆境，以及立法和公众公论若何塑造城市形貌。

本文摘编自《金门：好意思国住房之战》第四章，经出书社授权刊发，小标题为摘编者所起，较原文有删减，注目原宥书。

原文作家 | [好意思] 康纳·多尔蒂

《金门：好意思国住房之战》，[好意思] 康纳·多尔蒂 著，相欣奕 张好意思华 译，薄荷执行/风之回响RESONANCE，华东师范大学出书社，2024年9月。

战后好意思国中产梦：

领有寂然房屋

住房若何从中产阶级深奥的标记转酿成为不对等的引擎？为什么1950年代所促成的以联邦补贴和取之不尽用之不竭的高速公路为基础、在龙套的社区中纳入低价郊区住房的决定，就照旧埋下了自我毁掉的种子？善意的重建议程若何酿成了断根黑东说念主社区的种族主义打算？为什么鼓动加州成为全好意思最不菲州的1970年代经济增长反弹，并非贪心，而是悉心筹划的打算？

记录片《好意思国房地产泡沫》（The Housing Bubble ，2016)画面。

在你分解这一切之前，必须先回到1945年9月2日，也即是二战已毕的那一天。那时的好意思国，刚刚经历了捏续十五年的落索、干戈和物资配给，濒临比脚下更为严重的住房短缺。

房屋建筑商在大落索期间基本王人住手了确立，在干戈期间，他们的主要增长鸿沟是加州等地堤防中心的临时性住房。不同的家庭挤在沿途住。东说念主们以致住在栽植温室和鸡舍里。残旧的有轨电车被看成住房出售。奥马哈市有东说念主发布了一个大雪柜的告白，并指出东说念主不错睡在内部。

纽约的一双新婚佳偶在百货公司的橱窗里住了两天，借此将他们正在找租出公寓广而告之。寝室、轮班睡觉、改建的车库、露营者的街说念、住东说念主的汽车：住房短缺的悉数记号王人在此处呈现。先是告别干戈的婴儿潮，继之以宽宥重返和平的婴儿潮，婴儿数目的激增给住房短缺状态火上浇油。

1947年，也即是干戈已毕两年后，被内行称为“帕特”的旧金平地区搜检官埃德蒙·G.布朗（Edmund G. Brown）受托付撰写了一份对于该市居住景象的答复。该答复说起市集街南区出租屋中的老鼠，以及唐东说念主街家庭挤在“迷蒙格子间”中的征象。在隔邻的北滩，一个病恹恹的七口之家住在湿气拥挤的租出公寓里，内部搭接的电线看上去注定将成为将来悲催性失火的根源。

住房问题经常并不属于所在搜检官的天职之事，但帕特·布朗对旧金山东说念主在这般要求中居住，而穷人窟的房主却从中收货颇丰感到震怒。他安排事业主说念主员开展拜谒，背后的逻辑是“住房要求差等同于违纪率高”。

当旧金山照旧一个共和党城镇时，布朗就照旧是别称共和党东说念主了。但面对如斯多的祸患，右翼依然信守解脱市集原则，这让他凉了半截，是以他在大落索期间改变了我方的党派。布朗以为，当私东说念主市集无法提供匡助时，政府有使命为东说念主们提供匡助。

在完成旧金山住房谋划后不久，他资料跋涉到位于萨克拉门托（Sacramento）的州议会大厦，敦促立法机构投票救援一项新的寰球住房法案，从而对子邦寰球住房打算提供补充。寰球住房打算资金照旧用光，况且照旧为重新授权恭候了两年。

加州的共和党立法机关投了反对票，在听证会上，立法者无谓婉词，对使用寰球资金贬责旧金山住房问题的想法暗意不屑。布朗将失败仇怨于与政事产生遭灾的房主，第二天他给我方也曾在其眼前作证的立法委员会主席写了一封震怒的信件，信中称听证会是“可耻的”，并指出如若他们我方所在地区也如旧金山一般拥挤，农村地区的州谋划员可能就会对财政紧缩捏有不同看法了。

随后，他链接高声命令州政府和联邦政府资助新建住房以匡助缓解短缺，并扩大向那些无力职守的东说念主提供住房补贴的范围。“咱们不允许出售劣质和存在劣势的肉类，因为咱们知说念这对社区是危机的，”布朗在给《旧金山大呼通信》（San Francisco Call Bulletin）裁剪的一封信中写说念，“住房亦然如斯。穷人窟对社区的健康无益，必须摒除。达到这一办法惟一可能的阶梯是政府的补助和协助”。

另一个器具是重建，或称“穷人窟计帐”。在全好意思范围内，无间恶化的城市住房要求促使一些州成立了新的重建机构，这些机构不错动用征用权与私东说念主诱导商配合撤消和重建旧社区。加州侍从纽约州，于1945年缔结了州重建打算，四年后国和会过了《1949年住房公法》（Housing Act of 1949），提供联邦资金以启动新的更新打算，并加快和补助照旧实施的打算。

在旧金山，重建事业是由一些具有朝上想想的打算师和建筑师鼓动的，他们对帕特·布朗在其答复中记录的拥挤和不安全的住房感到畏怯。他们将新真实立打算视为诓骗政府职权开脱不负使命的穷人窟房主，并开脱照旧过期的小范围城市地块体系的一种花样，他们以为恰是小地块导致了过度拥挤。许多东说念主办想重建城市中枢，填入高品性的新住房，这些住房将涵盖不同收入水平并促进种族的融会。

然而，与此同期，好意思国运转修建战后郊区。战后，跟着退伍士兵返乡和婴儿出身加快，好意思国政府和工业的办法，从击败番邦敌手转向培育数目巨大的中产阶级，而“中产阶级”是以过上单户寂然屋的糊口加以界说的。联邦政府命令私东说念主建筑商建造500万套新址，另外还破耗数十亿好意思元修建高速公路、基础设施以及为退伍军东说念主提供住房贷款。

电影《好意思国风情画》（American Graffiti，1973)剧照。

对于好意思国事一个“产权社会”的说法有许多据说，而对于保管这些据说，有一种政事是其迫切组成部分。这种政事将帕特·布朗要求建造寰球住房以缓解拥挤的要求视为一种贪心，却把联邦政府促进单户寂然屋的销售视为阐明作用的解脱市集力量。联邦打算也救援建造租出公寓，但领有一所我方的寂然屋的守望在好意思国东说念主心中树大根深。租房者被视为失败者，购房者对带小院的独栋寂然屋（detached houses）的偏疼植根于比这个国度还要迂腐的郊外不雅念。排屋和住房配合社（cooperatives，产权公寓的前身）等紧凑型建筑注定只可占市集的小部分份额。

这成为房屋建筑商的好日子。除了需求自己激增，联邦政府还采纳了房地产行业的不雅点，即大落索期间联邦住房不竭局（Federal Housing Administration，FHA）制定的贷款保障打算应链接为私东说念主住房市集提供激动的救援，允许更多的东说念主有履历取得典质贷款，并为单户寂然屋创造一个更为广博的市集。

建筑商在1944年开工建造了114000套房屋。而到1950年，开工建造的房屋数目达到170万套。新建筑的激增改变了好意思国的房地产业，本来由只同期诱导一两个神气的袖珍房屋建筑商组成的行业，转机为由极少大型区域性建筑商主导的产业。这些大建筑商无间挤压和精简经由，直到户外施工这样杂沓词语无序的鸿沟也成了可与通用汽车安装线相比好意思的紧凑工业经由。

莱维特父子公司（Levitt & Sons）号称典范。这是一家位于纽约州的房屋建筑商，由威廉·莱维特（William Levitt）和他的伯仲阿尔弗雷德（Alfred）计算。莱维特伯仲是最早应用预制墙和屋顶的东说念主，这些预制的墙和屋顶界说了大范围相似造型住宅。

跟着时候的推移，伯仲俩将房屋建造过程缩减为27个门径，其中，承担单项任务、时间不熟悉，以及未加入工会组织的工东说念主只发达粉刷、铺瓷砖或捶打。他们还对我方的公司进行了纵向整合，这样就自行掌控了混凝土和木柴的分娩。

尽管自视夸耀的文化东说念主对千人一面的社区颇有微词，但莱维特和其他房屋建筑商所首创的时间号称信得过立异的亮灯时刻（lightbulb moment），使住房价钱大幅裁减，让好意思国东说念主过上更好的糊口。莱维特公司每天分娩几十套新寂然屋，并以与房钱特殊的月供额度出售它们。

第一个莱维特小镇（Levittown）诱导神气位于纽约市外轻便48公里处，这17400栋寂然屋按今天的圭臬来看特殊朴素——双卧室的科德角式，安装有白色金属橱柜，有一个未经装修的阁楼，面积只消约74平素米——售价约为8000好意思元，折合为2019年的9万好意思元。

跟着低密度郊区在每个城市的边际出现，领有宽绰空间能温暖物资享受的低资本寂然屋成为朝上的独到标记，亦然好意思国花样也曾奏凯的明证。与寰球其他所在比拟，好意思国的寂然屋很大，尽是当代产品和开端进的电器，屋子里堆着包装食物和消耗品，比如冻麦片、奥利奥饼干、夏威夷潘趣酒、特百惠、包装速食米饭、熟食快餐、培乐多彩泥、飞盘和芭比娃娃。

1959年，时任好意思国副总统的理查德·尼克松在参不雅莫斯科的一场好意思国展览时，向苏联诱导东说念主赫鲁晓夫强调了一栋六卧室牧场式寂然屋的模子。《期间周刊》的一篇报说念写说念，“尼克松专门告诉赫鲁晓夫，这所屋子悉数在好意思国工薪阶级家庭的职守范围内。”

假定这些家庭是白东说念主。住宅地块周围有一堵无形的墙，以毫无东说念主性的种族条约的姿色兀立着。在这份种族条约之中，不容有色东说念主种成为业主的端正，与典型房主协会所要求的普泛泛通的端正一并排出，比如保管自家院落好意思不雅，以及不要在屋顶搁置告白牌。

最迫切的是，红线端正禁令之下，即使是深奥家庭也无法取得贷款以购买黑东说念主居住区或搀和居住区中的房屋。禁锢并不是由战后郊区创造的，但战后郊区却导致了禁锢的扩大化和工业化，并把像莱维特小镇这样的住宅地块酿成了政府认同的种族禁锢：联邦政府向银行和典质贷款牙东说念主提供的典质担保以纯白东说念主居住区为前摘要求；东说念主们无法为购置搀和种族居住区的住房央求取得由FHA救援的贷款。

“如若咱们把一栋寂然屋卖给一户黑东说念主家庭，那么90%到95%的白东说念主客户王人将不会在这个社区买房，”威廉·莱维特在1954年采纳《星期六晚邮报》采访时说，“那是他们的魄力，而不是咱们的魄力。这不是咱们创造的，咱们也无法贬责它。看成一家公司，咱们的态度很神圣：咱们不错贬责住房问题，也不错尝试贬责种族问题，但无力将两者鸠合起来。”

电影《方寸大乱》剧照。

郊区的发展标的很彰着，但好意思国正在开展着一项无东说念主可撼动的建造打算，而加利福尼亚则是全好意思国场面的集大成者。加州在二战后的增长，恰是新的大范围外侨的更为深广的延长。自1950年代初运转，就有东说念主将这种征象称为“扩张”（sprawl）。

历久以来，四处邀约新东说念主加入一直是加州经济的贸易糊口花样。到1945年，该州依此行事已捏续一个多世纪了。不管是使用小册子、播送、流行音乐照旧电影，它险些老是遴荐通用的宣传花样倾销——无外乎晴天气和职守得起的寂然屋，以及院里的植物明媚蓊郁。

干戈年代创造了工业基础，有助于为基于时间的将来经济创造要求，跟着被压抑的住房需求在战后运转得到温暖，加州东说念主口激增，从1940年的690万增多到1950年的1060万和1960年的1570万。“郊区的寂然屋王人是用一样的花样建造的。”D.J.沃尔迪（D.J. Waldie）在《神圣之地》（Holy Land）中写说念。这是一册呈文了他在洛杉矶县南部莱克伍德的成长的回忆录。“从1950年到1952年，每天多达100栋住房开工，每周罕见500栋。莫得两幅建筑的平面图是相邻的，莫得任何邻居住房的暗影能投射到街对面去。”

帕特·布朗回到了萨克拉门托。他离开了旧金平地区搜检官的职位，成为加州总搜检长，在凭借“增长、增长、增长”的打算捏续参与竞选之后，他终于在1958年当选为加州第32任州长。布朗号称别称无缺的助推者。他是在七年事的扮演中得到“帕特”这个混名的，在扮演中他关注满盈地实施竭诚安排的任务，以“给我解脱或给我弃世！”为标语出售解脱债券（Liberty Bonds）。同学们给他起了个混名叫帕特里克·亨利·布朗，这个见笑让他们毕生铭刻。当今，帕特将加州倾销为好意思国最迫切的引诱新东说念主之州。

然而，增长从来王人不是加州东说念主普遍认同的见解。重返淘金热期间，你很容易就或者发现彰着的反增长情谊。帕特·布朗在1958年竞选州永劫，照旧有特殊多的东说念主以为新外侨正在残害他们富饶的糊口。历久以来，加州的态度一直是一边试图保护这种糊口，一边倾销它。交通过于拥挤。基础设施真实短少。宝贵的开敞空间消弭殆尽。

布朗则捏相背魄力，他将东说念主口增长视为契机均等欣忭的催化剂。他将“问题”重新贴上“挑战”的标签，并发布告白称该州“资源丰富，可供悉数东说念主共享”。这是诉诸加州的自负感。此外，他还信服加州的经济增长和选举东说念主票的成倍增多，正使其成为全好意思的当先州。如若不投合新的侍从者，就无法诱导任何事。

1970年代：

通货彭胀推高房价

杰里·布朗（编者注：帕特·布朗的女儿，1974年当选加州州长）的糊口就像他所宣扬的那样，乘坐商务舱飘零，不去住州主座邸，而是睡在萨克拉门托一间租出公寓地板上摆放的床垫上。天然他追求一种包容各方的议程，比如使州政府雇员种种化，薄情一项反对贷款脑怒的法律，并无间驳倒环境，但民主党东说念主对他爱惜的预算以及他对社司帐划有用性的怀疑感到无限的消沉。对某些东说念主来说，他成了加州的标记。在加州，看起来解脱的东说念主们照旧对需要参加财富和行动去贬责的紧要社会问题提不起兴味了，他们转而关注神圣并具有标记意象的事情，举例在地球日计帐垃圾。

“像大多数好意思国西部东说念主一样，加州东说念主坚忍地救援簇新的空气、开敞的空间、对等以及体面的住房，坚决反对烟雾、恶浊的溪流、通货彭胀和圣巴巴拉的无数石油露出，”亚瑟·布劳斯坦（Arthur Blaustein）在1977年《哈泼斯杂志》的一篇著作中写说念，“但除此以外，愉快也在消退。在文化炒作的表象背后，新的西方政事本色上沦为了旧日自利的自私主义，并莫得为改换社会、经济和政事不对等付出努力，而只是为选民提供了笼罩在激烈的个东说念主主义或深切的禁欲主义外套下的含混不清的精神向漂后动性。‘新行动主义’（new activism）是一种积极投向被迫状态的心态，这种心态拒却承担哪怕是最渺小的个东说念主未便，以代表咱们社会中祸患最深的东说念主说念出苦情。”

最迫切的是，塑造了杰里·布朗州长第一任期特征的事件——它将恒久改变好意思国，改变房地产市集，并成为加州历史上最具残害性的力量——即是通货彭胀。1970年代初，在石油输出洋组织削减了石油产量并告示因好意思国在赎罪日干戈中救援以色列而对其实施禁运后，好意思国消耗品价钱飙升，并捏续十年高潮，有的年份高潮幅度以致罕见10%。这本应是在发展中国度才可能发生的事件，民俗于安宁的好意思国东说念主悉数莫得准备。

果然会有这样一天，他们去超市，发现我方买不起一周前买的主食了。此外，他们会发现我方的电费高潮了20%。每年年底，东说念主们王人挂念我方的加薪无法跟上糊口资本的高潮——经常真实如斯，而像为孩子读大学存若干钱这样的历久储蓄打算则被澈底画上了问号。整整十年，每位总统王人在驳倒通货彭胀。整整十年，莫得一个东说念主或者贬责通货彭胀问题。

当历史学家回来“大通胀”时，他们将其标记为好意思国东说念主运转对其诱导东说念主失去信心的时刻——越南干戈和水门事件不著收效——亦然经济运转机得愈加不吉和愈加不对等的时刻。彼时彼刻，工会会员东说念主数正在以解零散体之势下降。彼时彼刻，中产阶级的工场服务岗亭运转被抹除，首席实施官的薪酬运转举高到现今这种无耻之尤的水平。

记录片《好意思国房地产泡沫》（The Housing Bubble ，2016)画面。

1970年代受东说念主真贵的另一个原因在于：这亦然住宅房地产转机为细腻金融投资的时刻。轻便在1970年之前，房价的高潮速率王人莫得罕见股市，好意思国东说念主仍然只是把房屋视为居住之所。他们天然莫得联想过在屋子上亏钱，但当他们辩论出售房屋能得到若干钱时，他们视之为储存的钱，而非成倍增多的钱。

这种景象在1970年代初期运转发生变化，那时房屋价钱与其他悉数东西的价钱一样飙升。对年青佳偶而言，这简直是毁掉性的。他们但愿或者把被通货彭胀侵蚀得所剩无几的薪水累积起来，以支付第一套屋子的首付。然而，对于照旧领有房屋的东说念主来说，薪资购买力的下降，被所领有的房产如同热点股票一样猛涨的事实所对消。这就为反对在住家隔邻诱导的宽阔事理增多了坚强的经济动机。

自有住房不仅倏得变得格外故意可图，而且还不错看成对其他方面价钱高潮的金融对冲，因为大多数房主王人有固定利率的典质贷款，每月还款额度恒久不变。此外，与租房者不同的是，他们还不错从联邦税单中扣除典质贷款利息和房地产税。

到1970年代末，跟着房产在好意思国度庭财富中所占的份额越来越大，郊区城市越来越神勇地通过了增长暂寝兵略以减速新诱导的设施，通过了地面块区画条例以保证谁买到了正在建造的极少住房谁就会收货。在1977年一篇对于增长适度的论文中，时任南加州大学法学老师的罗伯特·埃里克森（Robert Ellickson）将郊区房主姿色为“渔利的控制定约”（a profit-making cartel）。

他进一步告戒说，在郊区领有地盘悉数权的家庭数目少且同质化，恰是詹姆斯·麦迪逊（James Madison）在《联邦党东说念主文集》中一直告戒的那种非民主的“小政府”：“社会越小，组成它的政党和利益群体可能就越短少种种性；政党和利益群体越短少种种性，吞并政党的多数席位就越多；组成多数群体的个体数越少，他们所遮掩的范围越小，就越容易协统一实施他们的压制打算。”

威廉·费舍尔（William Fischel）称他们为“房主选民”（homevoters）。费舍尔是一位经济学家，他在1970年代和1980年代发展出一种郊区行动表面，终末将其定名为“房主选民假说”。

这个表面是这样的：住房是一种作死马医的投资。你不成像对待股票一样将投资分布化，也不成为价值下降购买保障。如若房屋被毁，东说念主们不错拿回他们的钱，因为不错购买失火保障、激流保障和地震保障。但是房主不成为最挂念的事情购买保障——如若居住区变得很灾祸，他们就会被困在没东说念主高慢买的屋子里。

于是就运转了恶性轮回，房价高潮得越多，东说念主们买房就越难过，新址主对其投资加以保护的能源就越大，房价高潮得就越多，奋勉买房的东说念主就越多。如斯盛极必衰。证据谷歌针对古竹素开展的分析，在1970年代，“房价”从一个甚少使用的词酿成了格外常见的词汇，它的使用频率是“股票价钱”的数倍。这十年里，“排他性区画”（exclusionary zoning）和“增长不竭”（growth management）这两个词从有数酿成了常见。不久之后，“NIMBY”（邻避主义）也步入此列。

本文选自《金门：好意思国住房之战》，已取得出书社授权刊发。原文作家：[好意思] 康纳·多尔蒂；摘编：荷花；裁剪：王菡；导语校对：穆祥桐。未经新京报书面授权不得转载，宽宥转发至一又友圈。文末含《新京报·书评周刊》2023合订本告白。

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